Home  »  Temsilci Eğitimleri  »   Hukuksal »  Emlak Vergileri »  GAYRİMENKUL VERGİLENDİRİLMESİ

GAYRİMENKUL VERGİLENDİRİLMESİ

Tags:  

GAYRİMENKUL VERGİLEMESİ



1-Gayrimenkullerin Alım Satımına ve Kiralanmasına Aracılık EtmektenSağlanan Kazançların Vergilendirilmesi:



Emlak komisyonculuğu olarak da adlandırılan gayrimenkullerin alım satımına ve kiralanmasına devamlı olarak aracılık etmektensağlanan kazançlar ticari kazançtır.



Gelir Vergisi Kanunu (GVK) emlakkomisyonculuğundan sağlanan kazançları gerçek usulde vergilendirilecek olanticari kazançlar olarak nitelemiş ve bu kazançların basit usulde tespitine izinvermemiştir. Bu nedenle emlak komisyonculuğu faaliyeti yapmakta olan ticarikazanç sahipleri mutlak surette deftertutmak zorundadırlar.



Diğer taraftan ticari bir organizasyonçerçevesi dışında süreklilik arz etmeyecek şekilde arızi olarak emlakinalım satımına veya kiralanmasınaaracılık edenlerin sağladığı kazançlar diğerkazanç ve iratlarkapsamında arızi kazanç olarak nitelendirilerekvergilendirilecektir.





2-Gayrimenkullerin Satılmasından Sağlanan Kazançların Vergilendirilmesi



Mükelleflerin elde ettiklerigayrimenkulü 4 yıl süre ile ellerinde tuttuktan sonra elden çıkarmalarıdurumunda, alım satımdan sağladıkları kazançlar gelir vergisine tabitutulmayacaktır. Ancak veraset veya intikal yoluyla sağlanan gayrimenkulleriçin 4 yıllık sınırlama söz konusu olmaksızın elden çıkarma sonucu sağlanankazanç vergilendirme dışında kalacaktır. Zira bu yolla sağlanan gayrimenkuller için veraset veintikal vergisi alınmak suretiyle vergilendirme yapılmış olacaktır. 



Gayrimenkulün söz konusu 4 yıllık sürezarfında elden en çıkarılması sonucu sağlanan kazanç, diğer kazanç ve iratlarkapsamında değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. Vergilendirilecekkazancın tespitinde elde etme bedelinin Devlet İstatistik Enstitüsü tarafındanbelirlenen Toptan Eşya Fiyat Endeksi (TEFE) oranlarına endekslenmesi sonucubulunacak olan tutarı ile elden çıkarma sonucu elde edilen tutar arasındakifark esas alınacaktır. 



Diğer yandan elde ettikleri araziyi 5yıl içinde parselleyenlerin ister bu 5 yıllık süre içinde ister daha sonrasatmaları durumunda sağladıkları kazanç ticari kazanç olarakvergilendirilecektir. Elde edildikten sonra 5 yıllık süre tamamlandıktan sonraparsellenip satılan araziden sağlanan kazanç ise diğer kazanç ve iratlarkapsamında değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. 



Gayrimenkul alım satımından sağlanankazançlardan değer artış kazancı olarak nitelenenlerin 2004 yılı için 12 milyar TL'si gelir vergisinden istisnaedilmiştir. Dolayısıyla mükellefler gelirin sadece 12 milyar TL’yi aşan kısmınıbeyan edeceklerdir.



3.Gayrimenkullerden Sağlanan Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi



GVK'ya göre gayrimenkullerin kirayaverilmesinden sağlanan gelirler gayrimenkulsermeye iradı olarak gelir vergisine tabi tutularak vergilendirilecektir . 



Ancak ticari işletme bünyesinde bulunanbir gayrimenkulün kiralanmasından sağlanan gelir ise gayrimenkul sermaye iradıolma niteliğini kaybederek ticari kazacadahil edilerek vergilendirlecektir. 



Kurumlar vergisi mükellefleri yanikurumlar tarafından sağlanan gayrimenkul kira gelirleri ise ticari kazançolarak kurum kazancına dahiledilerek vergilendirilmelidir. 



Hasılatın Tahsil Zamanı



Gayrimenkul kira gelirlerinde tahsilato yıla ait kirayla ilgili olduğunda, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır.Geçmiş yıllara ait olmak üzere tahsil edilen kira bedelleri tahsil edildiğiyılın geliri sayılırken gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil kirabedelleri ilgili yılın hasılatı olarak kabul edilecektir.



Emsal Kira Bedeli: 



Emsal kira bedeli iki durumdauygulanır.

1-Kiraya verilen gayrimenkullerinkiralarının emsal kira bedellerinden düşük olması,

2-Söz konusu gayrimenkullerin bedelsizolarak başkalarının kullanımına bırakılması.



Bina ve arazilerde emsal kira bedeliyetkili özel mercilerce tespit edilir. Böyle bir merci yoksa emsal kira bedeligayrimenkulun vergi değerinin %5’idir.



Ancak aşağıda sayılan durumlarda emsalkira bedeli uygulanmaz:



1-Boş kalan gayrimenkullerin korunmasıamacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,

2-Gayrimenkullerin mal sahiplerinin usul,füru veya kardeşlerin ikametine tahsis edilmesi,

3-Mal sahibi ile birlikte akrabalarında aynı evde ikamet etmesi,

4-Genel bütçeye dahil daireler ve katmabütçeli daireler ile il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum vekuruluşlarınca yapılan kiralamalar





Giderler: 



Gerçek Giderlerin İndirilmesi:İndirilebilecek giderler aşağıda sıralanmıştır:



1-Kiraya veren tarafından ödenenaydınlatma, su ve asansör giderleri,

2-Kiraya verilen gayrimenkulün idaresi için yapılan ve gayrimenkulun önemi ileorantılı olan idare giderleri,

3-Kiraya verilen gayrimenkule aitsigorta giderleri,kiraya verilen gayrimenkuller dolayısıyla yapılan ve bunlarasarf olunan borçların faizleri,

4-Kiraya verilen gayrimenkuller içinödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verilen tarafından ödenmişolmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

5-Kiraya verilen gayrimekuller içinayrılan amortismanlar,

6-Kiraya verenin yaptığı onarımgiderleri,

7-Kiraya verilen gayrimenkullere aitbakım ve idame giderleri,

8-Kiraladıkları gayrimenkulleri kirayaverenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

9-Sahibi bulundukları konutları kirayaverenlerin kira ile oturdukları konutların kira bedeli. İndirilmesi mümkün olan kira tutarı elde edilenhasılat ile sınırlıdır. Ancak ticari işletmeye kiraya verilen gayrimenkullerdensağlanan kiradan, oturulan konut için ödenen kira indirilemez, 

10-Kiraya verilen gayrimenkuller ileilgili olarak sözleşmeye konulan veya ilama dayalı olarak ödene zarar ziyan vetazminatlar,

11-Kiraya verilen gayrimenkulün satınalındığı yıldan itibaren 5 yıl süre ile sayın elde etme bedelinin %5'i.



Götürü Gider İndirimi:



Hasılattan indirilebilecek götürü gider tutarı, hasılatı%25’idir. Götürü gider indirimini seçenmükellefler gerçek giderleri düşemezler. Mükellefler gayrimenkullerden sağlanan iratlardan birkısmı için götürü gider indirimini, bir kısmı için gerçek gider indiriminiuygulayamaz. Ayrıca götürü gider indirimi yöntemini tercih eden mükellefler 2yıl geçmedikçe bu yöntemden gerçek gider yöntemine geçemez.





Özel Maliyet Bedeli:



Vergi UsulKanunu'na (VUK) göre, ticari işletmeler ve kurumlar tarafından kirlanangayrimenkuller için yapılan ve gayrimenkulündeğerini artırıcı nitelikte olan giderler (örneğin binaya eklenti yapılarakkullanım alanını genişletmek için yapılan giderler), özel maliyet bedeli olaraknitelendiriliriler. Bu giderler kira süresi belli ise bu süre içinde, bellideğil ise 5 yıl içinde eşit taksitlerde gider olarak olarak, sağlanan kazaçtanindirilirler. 



Gayrimenkul Sermaye İratlarında İstisna:



Bir takvim yılında konut (mesken)olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen hasılatın 2004 yılı için 2,4 milyar TL’si gelirvergisinden istisna edilmiştir. 



Bu istisna sadece konut (mesken) olarakkiraya verilen gayri menkullerden elde edilen kazançlara uygulanabilir.Mükellef istisna haddi üzerinde kira geliri elde edip bunu bildirmez veya eksikbildirirse istisnadan yararlanamaz.



Ayrıca ticari, zirai ve meslekikazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar (yani gerçek usuldevergilendirilenler) bu istisnadan yararlanamazlar. İstisna tutarı BakanlarKurulu’nca değiştirilebilir. 





İşyeri Kiralarında Gelir Vergisi Stopajı:



Gayrimenkullerini ticari işletmelereveya kurumlar vergisi mükelleflerine kirayaverenlere, kiralayanlar tarafındanyapılan kira ödemeleri üzerinden %22oranında gelir vergisi stopajı (kesinti, tevkifat) yapılmalıdır. Bu suretteyapılan stopaj ertesi ayın 20.günü akşamına kadar muhtasar beyanname ile ilgili vergi dairesine bildirilmeli ve aynıayın 26.günü akşamına kadar da ödenmelidir.



Üzerinden gelir vergisi stopajıyapılmış kira geliri elde eden gelir vergisi mükelleflerinin bu gelirlerininbrüt (stopajın dikkate alınmadığı) tutarı toplamının 2004 yılı için beyan sınırı olan 14 milyar TL'yi aşmaması durumundabeyanı ve vergilendirilmesi söz konusu değildir. Ancak 14 milyar TL'yi aşmasıdurumunda tamamının beyan edilerek vergilendirilmesi gerekir.





4.Gayrimenkullerden Sağlanan Kazançların Beyanı:



Emlak komisyonculuğu faaliyeti yapanlarbu faaliyetten sağladıkları gelirlerini ticarikazanç olarak herhangi bir sınırlamaya tabi tutmaksızın beyan etmekzorundadırlar.



Gayrimenkullerin alım satımından değer artış kazancı elde edenler sağladıkları kazançlarının 2004 yılıistisna tutarı olan 12 milyar TL'yi aşan kısmını yıllık beyanname ile beyanetmek zorundadırlar.



Beyana tabi gayrimenkul sermaye iradıelde etmiş olan gelir vergisi mükellefleri (işyeri kirası elde edenler) bu gelirlerinin 2004 yılı için beyan sınırıolan 14 milyar TL'yi aşması durumunda tamamınıyıllık beyanname ile beyan etmek zorundadırlar. 



Konut kirası elde eden mükellefler 2004yılı için belirlenen istisnası tutarı olan 1.8 milyar TL'yi aşan tutar içinyıllık beyanname vermek zorundadırlar.



Yıllık beyanname mükelleflerce, takip eden yılın mart ayının 15.günü akşamına kadarbağlı bulundukları yer vergi dairesine verilir. Beyanname üzerinden hesaplanangelir vergisini ise 2 eşit taksitte (birincitaksit mart ayı sonuna kadar, ikinci taksit temmuz ayı sonuna kadar) ödemekzorunludur.



Yıllık beyananame üzerinden hesaplanvergiden dönem içerisinde stopaj veyageçici vergi yoluyla ödenen vergiler indirildikten sonra kalan tutarödenir. 



5.Emlak Vergisi


Emlakvergisi 1970 yılında kabul edilmiş 1986‘dan itibaren Belediyeler tarafından tahsil edilmeye başlanmıştır. Belediye vemücavir alan sınırları içindeki tüm bina arsa ve araziler emlak vergisikapsamındadır. Emlak vergisi bina ve arazi vergisinden oluşur.



Emlak vergisinde Muaflık ve İstisnalar:



Genel olarak kamu kurum vekuruluşlarına ait binalar ve araziler daimi olarak emlak vergisinden muaftutulmuşlardır. Ayrıca köylerde bulunan araziler ve binalar da emlak vergisi kapsamı dışında tutulmuştur. Meskenolarak kullanılan bina veya dairelerin vergi değerinin 1/4‘ ü inşalarının bittiği yılı takipeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten yararlanırlar.Turizm işletmeleri bünyesindeki binalar, geri kalmış bölgelerde inşa edilensınai tesisler, organize, büyük ve küçük sanayi siteleri kapsamındaki binalariçin 5 yıl süreli bir muafiyet öngörülmüştür. 



Bina Vergisi: Türkiye sınırları içindebulunan binalar bina vergisinin kapsamındadır. Bina vergisinin matrahı emlakvergisine esas alınan vergi değeridir.Vergi değeri ise binanın rayiç (alım, satım) bedelidir. Bina vergisininoranı meskenler için %0,1 , diğerbinalar için %0,2'dir. Binanın vergisiüzerinde bulunduğu arsanın vergisinde az olamaz. Büyükşehir belediyelerisınırları içinde yer alan arsa ve arazilere ilişkin bu oranlar %100 zamlıolarak uygulanırlar, yani %0,2 ve %0,4 olarak bina vergisi alınır.



Bakanlar Kurulu hiç bir geliriolmayanların, sosyal güvenlik kurumlarından maaş alanların, gazilerin, şehitlerin dul ve yetimlerininTürkiye içinde büyüklüğü 200 m2'yi geçmeyen tek konutları varsa ve bunda daikamet ediyorlarsa bunların bina vergisini sıfıra kadar indirilebilir.



Arazi vergisi : Arazi vergisi arsa ve arazi üzerindenalınır. Arazi sınırları dağ , çit,duvar, ağaç gibi tabii ve suni işaretlerle çevrili bulunan yeryüzü parçasıdır. Arsa isebelediye sınırları içinde parsellenmiş arazidir.Verginin konusu, Türkiye sınırlarıiçinde bulunan arazi ve arsalardır. Arazi vergisinin matrahı arazinin vearsanın emlak vergisine esas alınan vergi değeridir. Tarım arazisinin vergideğeri tespit edilirken verim gücü de dikkate alınır. Oran ise arazilerde %0,1 ve arsalarda %0,3’tür. Büyükşehir belediyeleri sınırları içinde yer alanarsa ve arazilere ilişkin bu oranlar %100 zamlı olarak uygulanır, yani %0,2 ve%0,6 olarak arazi vergisi alınır.



Emlak Vergisinde Mükellefiyetin Başlaması ve Bitmesi: Emlak vergisi mükellefiyeti, dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdirişleminin yapıldığı tarihte; vergi değerini değiştiren nedenlerin olması halindeise bu değişikliklerin yapıldığı tarihte ve muafiyetin kalkması halindemuafiyetin bittiği tarihi takip edenbütçe yılından itibaren başlar. 



Emlak Vergisinde Beyanname Verme:Yeni bina inşa edilmesi,binanın yanması, yıkılması,kısmen veya tamamen harabolması, asansörün kaldırılması, kullanılış tarzının değişmesi bir kısmının meskenden büro,dükkana vs çevrilmesi, arazinin durumunda değişiklik olması, bina veya arazinintaksim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi,birden çok arsa ve arazilerinveya hisselerin birleştirilmesi gibi durumların varlığı halinde değişikliğin meydana geldiği bütçe yılıiçinde bildirimde bulunulur. Yılın son 3 ayında değişiklik olmuşsa değişikliği takip eden 3 ay içinde bildirim yapılır.



Emlak vergisi bildirimi süresindeyapılmazsa, 2 ay beklenir. Bu 2 aylıksürede bildirimde bulunulursa, vergi ziyaı cezası kesilmez, usulsüzlük cezasıile yetinilir.



Verginin Hesaplanması ve Ödeme Süresi: Emlak vergisinde matrah bina, arsa ve arazinin vergideğeri yani rayiç bedelidir. Vergi değerinden varsa istisna ve muafiyetlerdüşülür ve vergiye tabi rayiç bedel bulunur. Bulunan değere oran uygulanaraködenecek vergi bulunur. Her yıl emlak vergisi matrahı Vergi Usul Kanunuhükümlerine göre o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısıoranında artırılmak suretiyle bulunur.



Emlak vergisinde birinci taksit, Mart, Nisan,Mayıs‘ ta ikinci taksit Kasım’ da olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Devirve ferağı yapılan bina ve arazinin devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmişyıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden devreden ve devralan(devredene rücu edebilir) mükellefler sorumludur. Emlak vergisinde ek süreleriçinde bildirimde bulunulmazsa idarece tarhiyata gidilir ve bulunmayan için vergi ziyaı cezası kesilir. 



6.Tapu ve Kadastro Harçları:



Harçlar, devletin kişilere sunduğuhizmet veya belirli işlerin yapılması karşılığında sağladığı bir gelirdir. Tapuve kadastro harçları Harçlar Kanunu bünyesinde IV sayılı tarifededüzenlenmiştir. Harçlar tarifede belirtilmiş oranlarda ve tarifede belirtilmiş kişilerce ödenir: Bunlardan bazıları; mülkiyet iktisap edenler %0 15, ipotektesis edenler %0 3,6 veya %0 1,8, kadastro işlemlerinde adlarına tescilyapılanlar %0 5,4, %0 7,2, %0 9, %0 10,8 oranında ödenir. Harç makbuzkarşılığında ilgili vergi dairesine ödenir. 




 RSS of this page